Immobilien & Steuern (International)

 

Immobilien und ihre Steuerfolgen

Schweiz – Deutschland – Spanien – Frankreich - Grossbritannien - Italien 

Inhaltsverzeichnis

1.            Schweiz
1.1.         Allgemeines
1.2.         Steuerfolgen während der Besitzesdauer
1.2.1.      Einkommenssteuer
1.2.2.      Gewinnsteuer
1.3.         Kauf und Verkauf von Grundstücken in der Schweiz
1.3.1.      Kantone
1.3.2.      Bund
1.3.3.      Einer Veräusserung gleichkommende Handänderungen
1.4.         Anlagefonds

2.            Deutschland
2.1.         Allgemeines
2.2.         Kauf einer Immobilie in Deutschland
2.3.         Besteuerung während der Besitzesdauer
2.3.1.      Einkommenssteuer
2.3.2.      Grundsteuer
2.4.         Kauf und Verkauf einer Immobilie in Deutschland
2.4.1.      Privatvermögen (natürliche Person)
2.4.2.      Betriebsvermögen

3.            Spanien
3.1.         Kauf einer Immobilie in Spanien
3.2.         Verkauf einer Immobilie in Spanien
3.2.1.      Natürliche Personen
3.2.2.      Juristische Personen
3.2.3.      Nicht ansässige Investoren
3.2.4.      Sonstige Steuern
3.3.         Steuerfolgen während der Besitzesdauer
3.3.1.      Natürliche Personen
3.3.2.      Juristische Personen
3.3.3.      Sonstige Steuern

4.            Frankreich
4.1.         Kauf einer Immobilie in Frankreich
4.2.         Verkauf einer Immobilie in Frankreich
4.3.         Laufende Besteuerung und Abgaben
4.3.1.      Natürliche Personen
4.3.2.      Juristische Personen

5.            Grossbritannien
5.1.         Kauf einer Immobilie in Grossbritannien
5.1.1.      Registersteuer (Stamp Duty Land Tax: SdLT)
5.1.2.      Mehrwertsteuer (VAT)
5.2.         Verkauf einer Immobilie in Grossbritannien
5.2.1.      Kapitalgewinnsteuer (CGT)
5.2.1.1.   Natürliche Person
5.2.1.2.   Unternehmen (juristische Person)
5.3.         Steuerfolgen während der Besitzesdauer
5.3.1.      Natürliche Personen
5.3.2.      Unternehmen (juristische Person)
5.4.         Erbschaftssteuer

6.            Italien
6.1.         Kauf einer Immobilie in Italien
6.2.         Verkauf einer Immobilie in Italien
6.3.         Besteuerung während der Besitzesdauer
6.3.1.      Grundsteuern
6.3.2.      Einkommens- und Ertragssteuern

Das Steuersystem der Schweiz ist dadurch gekennzeichnet, dass neben dem Bund auch die 26 Kantone und sogar die rund 3000 Gemeinden zum Teil die gleichen und zum Teil verschiedene Steuern erheben. Die Gemeinden erheben in der Regel ihre Steuern als Zuschläge zu den kantonalen Steuern.

Grundsätzlich sind Kapitalgewinne, die eine natürliche Person auf ihrem Privatvermögen erzielt, von der Einkommenssteuer befreit. Ausnahmen liegen jedoch vor, falls die Realisierung des Kapitalgewinns durch eine gewerbliche Tätigkeit erzielt wird (z.B. gewerbsmässiger Immobilienhändler) oder falls eine andere Steuer anfällt, wie bei Grundstücken die kantonalen Grundstückgewinne- und die Handänderungssteuer.

1.2.         Steuerfolgen während der Besitzesdauer
1.2.1.      Einkommenssteuer

Erträge aus Grundstücken unterliegen bei natürlichen Personen auf Bundes- und Kantons-/Gemeindeebene der Einkommenssteuer. Diese Erträge werden zu den übrigen Einkommen hinzugezählt.

Der maximale Grenzsteuersatz in der Schweiz trägt – je nach Kanton – teilweise über 40%. Hat die Person ihren Wohnsitz im Ausland, besteht eine beschränkte Steuerpflicht aufgrund dieses Anknüpfungspunktes durch die Liegenschaft und werden die Grundstückerträge nach den Ausscheidungsregeln der Schweiz zugewiesen und mit den Schweizer Einkommenssteuern erfasst. Bei selbstbewohntem Wohneigentum wird ein von der Steuerverwaltung festegelegter Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen addiert. Hypothekar- und weitere Schuldzinsen können bei der Einkommenssteuer abgezogen werden, wobei die Limite CHF 50'000 plus alle Vermögenserträge beträgt.

1.2.2.      Gewinnsteuer

Erträge und Aufwendungen aus Grundstücken werden bei juristischen Personen (GmbH, AG, Genossenschaften) zum übrigen Ertrag hinzugezählt bzw. beim Aufwand abgezogen. Der steuerbare Reingewinn unterliegt bei Gesellschaften – je nach Kanton – einer Gewinnsteuer zu einem Steuersatz von maximal 25%.

1.3.         Kauf und Verkauf des Grundstücks 

Es ist zwischen der Bundessteuer und den Kantons-/Gemeindesteuern und zwischen Privat- und Geschäftsvermögen zu unterscheiden. 

Kantone mit monistischem System

Privatvermögen:                  Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer
Geschäftsvermögen:           Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer
Allfällige wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommenssteuer.
 

Kantone mit dualistischem System

Privatvermögen                     Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer
Geschäftsvermögen              Ordentliche Einkommens- und Gewinnsteuer
 

Bund

Privatvermögen                     steuerfrei

Geschäftsvermögen              ordentliche Einkommens- und Gewinnsteuer
 

1.3.1.      Kantone

Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücke, die im Geschäftsvermögen gehalten werden, werden kantonal unterschiedlich besteuert. Ein Teil der 26 Kantone kennt das sogenannte monistische System (wie z.B. Zürich und Bern); die anderen Kantone das sogenannte dualistische System (St. Gallen, Aargau).

Monistisch bedeutet, dass die Grundstücke unabhängig davon, ob sie im Privat- oder Geschäftsvermögen gehalten werden, einheitlich und mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. Die Grundstückgewinnsteuer erfasst die Wertzuwachsgewinne, die sich bei Veräusserung des Grundstücks ergeben. Als steuerbarer Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Anlagekosten setzen sich aus dem einstigen Erwerbspreis und den anrechenbaren, wertvermehrenden Aufwendungen (wie z.B. Baukosten für die Erweiterung des Grundstücks) zusammen. Die Steuerbelastung ist in der Regel progressiv ausgestaltet, wobei kurzfristig realisierte Grundstückgewinne massiv stärker besteuert werden. Im Gegensatz dazu erfolgt eine massive Ermässigung bei einer langen Haltedauer. So fällt im Kanton Zürich eine Grundstückgewinnsteuer von 60% an, falls der Gewinn innerhalb eines Jahres realisiert wird. Bei einer Haltedauer von über 20 Jahren beträgt die Grundstückgewinnsteuer jedoch lediglich noch 20%.

Dualistisch bedeutet, dass steuerlich unterschieden wird, ob das Grundstück im Privat- oder Geschäftsvermögen gehalten wird. Während Grundstückgewinne aus dem Privatvermögen der Grundstückgewinnstuer unterliegen, werden Gewinne auf Grundstücken, die sich im Geschäftsvermögen befinden, mit der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst.

Zu beachten ist ferner, dass bei Grundstücktransaktionen Grundbuch- und Notariatsgebühren anfallen, die je nach Kanton bis 0,2% des Verkehrswertes ausmachen können.

Die Handänderungssteuer folgt grundsätzlich den gleichen Regeln wie bei der Grundstückgewinnsteuer. Die Bemessungsgrundlage dieser Verkehrssteuer ist jedoch der Veräusserungspreis, d.h. sie wird auch erhoben, wenn kein Gewinn realisiert wird. Die Steuerbelastung ist je nach Kanton unterschiedlich und beträgt zum Teil über 3%. Gewisse Kantone wie z.B. Zürich (ab 1.1.2005) und Aargau erheben keine Handänderungssteuer.

1.3.2.      Bund

Wurde ein Grundstück verkauft, das sich im Privatvermögen befand, bleibt der realisierte Kapitalgewinn für den Verkäufer steuerfrei. Handelte es sich jedoch um ein Grundstück des Geschäftsvermögens, unterliegt der Gewinn der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer.

1.3.3.      Einer Veräusserung gleichkommende Handänderungen

Eine Veräusserung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften kann als eine wirtschaftliche Handänderung qualifiziert werden und die kantonale Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer auslösen. Während in gewissen Kantonen für eine Besteuerung erforderlich ist, dass ein Verkauf der Mehrheit der Anteile, d.h. über 50% erfolgen muss, genügt in anderen Kantonen, vor allem in den französischsprechenden, auch der Verkauf einer Minderheit der Beteiligungsrechte. Handelt es sich um einen ausländischen Aktionär, kann der Verkauf der Mehrheit der Schweizer Immobiliengesellschaft nur dann zu einer kantonalen Grundstückgewinnsteuer führen , wenn dies in entsprechenden Doppelsteuerungsabkommen entsprechend vermerkt ist. Ansonsten handelt es sich um einen Gewinn aus beweglichem Vermögen, der dem Ansässigkeitsstaat des Aktionärs zugewiesen wird.

1.4.         Anlagefonds

Bei Anlagefonds wird zwischen solchen mit direktem und solche mit indirektem Grundbesitz unterschieden. Anlagefond mit direktem Grundbesitz versteuern ihre Erträge zu einem reduzierten Steuersatz (Bundesebene 4,5%). Beim Anteilsinhaber erfolgt daher keine weitere Besteuerung.

2.            Deutschland
2.1.         Allgemeines

Einkommenssteuer wird in allen deutschen Bundesländern nach einem einheitlichen Gesetz (Einkommenssteuergesetz) erhoben. Daher gelten auch in allen Bundesländern die gleichen Steuersätzen. Im Jahr 2005 beträt der Höchststeuersatz, der ab einem zu versteuernden Einkommen von EUR 52'152 (Alleinstehende) und EUR 104’303 (Ehegatten) gilt, 42%. Zusätzlich wird ein Solidaritätszuschlag von 5,5% auf die festgesetzte Einkommenssteuer erhoben (Höchststeuersatz inklusive Solidaritätszuschlag 44,31%). 

Veräusserungsgewinne (Kapitalgewinne) werden im Privatvermögen als Einkommen besteuert, wenn bezüglich des veräusserten Vermögens eine bestimmte Haltedauer (Spekulationsfrist) nicht überschritten wurde. Die Spekulationsfrist beträgt bei beweglichem Vermögen (insbesondere Wertschriften) ein Jahr, während sie sich bei nicht selbst bewohnten Immobilien auf 10 Jahre beläuft. Im Betriebsvermögen einer natürlichen oder juristischen Person sind grundsätzlich alle Veräusserungsgewinne unabhängig von der Haltedauer einkommens- oder körperschaftsteuerpflichtig sowie gewerbesteuerpflichtig.

2.2.         Kauf einer Immobilie in Deutschland

Der entgeltliche Eigentumserwerb, also der Kauf einer deutschen Immobilie, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Dabei ist unerheblich, ob mit dem Veräusserungsgeschäft ein Gewinn realisiert wurde: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Kaufpreis. Die Steuer beträgt 3,5% des Kaufpreises. Bei unentgeltlichem Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an, da die Besteuerung des Eigentumswechsels bereits in der Erbschafts- oder Schenkungssteuer enthalten ist.

Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner geschuldet, wird aber in der Praxis durch Vereinbarung im Grundstückskaufvertrag meistens vom Käufer übernommen.

Die Grunderwerbsteuer kann u. a. auch anfallen beim Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften und bei Rechtsformwechsel von Gesellschaften.

Der Kauf einer Immobilie unterliegt bei Privatpersonen grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer (Ausnahme, wenn zur Umsatzsteuer optiert, d.h., wenn die Umsatzsteuerpflicht gewählt wurde).

2.3.         Besteuerung während der Haltedauer
2.3.1.      Einkommenssteuer

Da es in Deutschland keine Eigenmietwertbesteuerung gibt, ist das Halten von Immobilien einkommenssteuerlich nur dann relevant, wenn aus der Immobilie Einkünfte (hauptsächlich Vermietungseinkünfte) erzielt werden. Dementsprechend sind Aufwendungen (als „Werbungskosten“ bezeichnet) wie z.B. Hypothekarzinsen, Abschreibungen, Unterhaltsaufwendungen nur dann abzugsfähig, wenn auch steuerbare Einkünfte aus der Immobilie erzielt werden, also nicht bei selbstbewohntem Wohneigentum.

Gehören die Immobilien zum Privatvermögen, unterliegen die Mieteinkünfte (Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten) bei Personen, die in Deutschland ihren Wohnsitz haben und daher unbeschränkt steuerpflichtig sind, zusammen mit den übrigen Einkünften der Einkommenssteuer. Personen, die nicht in Deutschland ansässig sind, aber Mieteinkünfte aus einer Immobilie in Deutschland haben, sind mit diesen Mieteinkünften beschränkt steuerpflichtig. Da diese Einkünfte keinem Quellensteuerabzug unterliegen, müssen sie in einer Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige deklariert werden.

Bei dem privaten Anteilseigner eines Immobilienfonds ist zu unterscheiden, ob es sich um einen offenen oder einen geschlossenen Immobilienfonds handelt: Wer sich an einem geschlossenen Immobilienfonds (Personengesellschaft) beteiligt, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder gewerbliche Einkünfte; er wird steuerlich genauso behandelt, als wenn er die Immobilien direkt halten würde.

Wer sich dagegen mit seinem Privatvermögen an einem offenen Immobilienfonds (Sondervermögen im Sinne des Investmentgesetzes) beteiligt, erzielt steuerlich Einkünfte aus Kapitalvermögen, auch wenn es sich zumindest zum Teil um Mieteinkünfte handelt. Veräusserungsgewinne des Fonds aus Immobilienveräusserungen innerhalb von 10 Jahren sind vorbehaltlich eines Doppelbesteuerungsabkommens steuerpflichtig. Diese Frist gilt aber nicht für den Verkauf des Fondsanteils durch den Anleger, hier kommt vielmehr die einjährige Haltefrist (Spekulationsfrist) wie bei anderen beweglichen Kapitalanlagen zur Anwendung. Vom Fonds vereinnahmte Dividenden von Immobilienaktiengesellschaften unterliegen dem Halbeinkünfteverfahren.

Gehören die Immobilien zum Betriebsvermögen einer natürlichen oder juristischen Person, sind die Mieteinkünfte betriebliche Einkünfte, die in die betriebliche Gewinnermittlung einfliessen und der Einkommenssteuer bzw. bei juristischen Personen (z.B. Kapitalgesellschaften) der Körperschaftssteuer sowie der Gewerbesteuer unterliegen. Die Körperschaftsteuer beträgt 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5% auf die festgesetzte Körperschaftssteuer. 

2.3.2.      Grundsteuer

Unabhängig davon, ob Einkünfte erzielt werden, muss jeder Immobilieneigentümer eine jährliche Grundsteuer bezahlen. Die Grundsteuer orientiert sich am sogenannten Einheitswert der Immobilie und bestimmten Multiplikatoren, die von der Lage des Grundstücks abhängen. Die Höhe der Grundsteuer wird von der Gemeinde festgesetzt, in der das Grundstück liegt. Die grundsteuer kann als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

2.4.         Verkauf einer deutschen Immobilie
2.4.1.      Privatvermögen

Der Verkauf von nicht selbst bewohnten Immobilien ist als privates Veräusserungsgeschäft einkommenssteuerpflichtig, wenn Anschaffung und Verkauf innerhalb von 10 Jahren (Spekulationsfrist) erfolgen. Immobilien, die im Jahr der Veräusserung und zwei Jahre zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, können steuerfrei veräussert werden.

Veräusserungsgewinne, die nach Ablauf der Spekulationsfrist erzielt werden, sind grundsätzlich steuerfrei. Sofern die Veräusserung jedoch als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft wird, ist jeder Veräusserungsgewinn steuerpflichtig. Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel ist die Veräusserung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb.

Bei in Deutschland ansässigen, unbeschränkt steuerpflichtigen Personen unterliegen die steuerpflichtigen Veräusserungsgewinne zusammen mit den anderen Einkünften der Einkommenssteuer. Personen, die nicht in Deutschland ansässig sind, aber steuerpflichtige Gewinne aus der Veräusserung einer Immobilie in Deutschland erzielen, sind mit diesen Veräusserungsgewinnen beschränkt einkommensteuerpflichtig. Die Veräusserungsgewinne müssen in einer Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige deklariert werden.

2.4.2.      Betriebsvermögen

Ist der Verkäufer eine inländische oder ausländische natürliche oder juristische Person, unterliegt der Veräusserungsgewinn unabhängig von der Haltedauer stets der Besteuerung. Bei unbeschränkt Steuerpflichtigen (inländischen Personen) fliessen die Veräusserungsgewinne in die betriebliche Gewinnermittlung ein und werden zusammen mit den anderen Einkünften mit der Einkommenssteuer bzw. bei juristischen Personen (z.B. Kapitalgesellschaften) mit der Körperschaftssteuer besteuert. Bei beschränkt Steuerpflichtigen (ausländischen Personen) werden die nur in Deutschland erzielten Veräusserungsgewinne mit der deutschen Einkommens- oder Körperschaftssteuer sowie der Gewerbsteuer besteuert.


3.            Spanien
3.1.         Kauf einer spanischen Immobilie

Der Erwerb einer spanischen Immobilie ist entweder mehrsteuer- (Impuesto Sobre el Valor Anadido (IVA)) oder grunderwerbssteuerpflichtig (Impuesto sobbre Transmisiones Patrimoniales (ITP)), wobei die IVA Vorrang gegenüber der ITP einnimmt und die gleichzeitige Anwendung beider Steuern ausgeschlossen ist. Die Steuersätze variieren je nach Kommunen und liegen in aller Regel zwischen 7% und 16%. Dennoch gibt es einige Sonderfälle, in denen ein reduzierter Satz von 4% zur Anwendung kommen kann.

In Spanien unterliegt die Veräusserung von Anteilen spanischer Gesellschaften in der Regel keinen indirekten Steuern; es sei denn, dass durch den Anteilserwerb die Kontrolle über die Gesellschaft erworben wird (d.h. durch den Erwerb von mindestens 50% besagter Anteile) und es sich bei mindestens 50% der Aktiva der Gesellschaft um Immobilien handelt, die sich in Spanien befinden. In diesem Fall wird eine Verkehrssteuer erhoben, die sich nach dem Marktwert der Immobilien berechnet, die sich im Gesellschaftsvermögen befinden.

3.2.         Verkauf einer spanischen Immobilie
3.2.1.      Natürliche Personen

Die Besteuerung des Kapitalgewinns aus dem verkauf von Immobilien, von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft oder von Anteilen an einem Fonds richtet sich nach der Länge der Halteperiode. Bei Anteilen, die weniger als ein Jahr gehalten wurden, liegen die Steuersätze zwischen 15% und 45%. Bei einer Haltedauer von mehr als einem Jahr werden die Kapitalgewinne zu einem einheitlichen Steuersatz von 15% besteurt. Natürliche Personen können in den Genuss einer ermässigten Kapitalgewinnbesteuerung kommen, wenn der Erwerb der Anteile vor dem 31. Dezember 1994 erfolgt ist. 

3.2.2.      Juristische Personen

Kapitalgewinne aus dem verkauf von Immobilien oder Anteile in einer Immobiliengesellschaft werden zum allgemeinen Steuersatz von 35% besteuert. Unter bestimmten Bedingungen kann der Steuerzahlerin den Genuss eines 20%-igen Steuerkredits kommen, wenn der gesamte Verkaufserlös in entsprechende Vermögenswerte reinvestiert wird. 

3.2.3.      Nicht ansässige Investoren

Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden zu 35% besteuert. Wie im Fall ansässiger natürlicher Personen können nicht ansässige bei der Besteuerung von reduzierten Sätzen profitieren, sofern das Eigentum vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurde.
Verkauft eine nicht ansässige Person eine Immobilie, muss der in Spanien ansässige Käufer 5% des Kaufpreises einbehalten und an die spanischen Steuerbehörden abführen. Bei der Steuererklärung, die der Verkäufer abgibt, kann er diese einbehaltenen 5% auf seine Steuer in Spanien anrechnen.

3.2.4.      Sonstige 

Schliesslich wird auf den Wertzuwachs noch eine Grundsteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) erhoben. Der Steuersatz von ca. 10% bis 30% wird von den Kommunen festgelegt. 

3.3.         Steuerfolgen während der Besitzesdauer
3.3.1.      Natürliche Personen

Bei Mieterträgen aus der Immobilie wird zwischen Personen mit Wohnsitz in Spanien und Personen mit Wohnsitz im Ausland unterschieden. Personen, die ihr Steuerdomizil nicht in Spanien haben, bezahlen auf den Mieterträgen eine pauschale Einkommenssteuer von 25%. Auf Immobilien, aus denen kein Einkommen erzielt wird (urbane Immobilien, die von der nicht ansässigen Person zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden), wird eine Steuer von 25% auf 2% bzw. 1,1% des Katasterwertes erhoben. Bei sogenannten Time-Sharing Verträgen wird keine Steuer erhoben, sofern die nicht ansässige Person die Immobilie für nicht mehr als zwei Wochen pro Jahr in Anspruch nimmt.

Die Mieteinkünfte von Personen mit Steuerdomizil Spanien werden mit Steuersätzen von 15% bis 45% besteuert, wobei eine 50%-ige Senkung für Wohnungen möglich ist.

Bei zu Eigenwohnzwecken genutzten Immobilien wird ein fiktiver Mieteinkunftsbetrag berechnet, der wie ordentliche Mieteinkünfte den allgemeinen Steuern unterliegt.

Ansässige wie nicht ansässige Personen unterliegen der Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio). Die Vermögenssteuersätze liegen zwischen 0,2% und 2,5%. Als Bemessungsgrundlage kommen alternativ der Kaufpreis, der Katasterwert oder der behördlich ermittelte Wert in Frage: genauer gesagt wird stets der im Vergleich zu den beiden anderen Werten jeweils höchste Wert als Bemessungsgrundlage angewandt.

Ausländische Anteilseigner einer spanischen Immobiliengesellschaft werden bei Dividendenausschüttungen mit einer Quellensteuer von 15% belastet, es sei denn die jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien enthalten abweichende Regeln. Bei natürlichen Personen mit Steuerdomizil Spanien werden solche Dividenden grundsätzlich durch die ordentliche Einkommenssteuer erfasst.

3.3.2.      Juristische Personen

Mieterträge unterliegen bei spanischen Gesellschaften der Körperschaftssteuer von 35%. Ausländische Gesellschaften werden mit 25% besteuert. Die Vermögenssteuer betrifft nicht die juristischen Personen.

Die Geschäftseinkünfte einer Betriebsstätte in Spanien, die zu einem nicht in Spanien ansässigen Unternehmen gehört, werden zu den gleichen Körperschaftssteuersätzen wie für ansässige Unternehmen besteuert. Es gelten die gleichen Regeln zur Ermittlung der Nettoeinkünfte und zu Abzugsmöglichkeiten wie bei ansässigen Unternehmen. Liegt hingegen keine Betriebsstätte in Spanien vor, werden die Einkünfte eines nicht ansässigen Investors, egal ob natürliche oder juristische Person, gleich besteuert. Ausserdem müssen nicht ansässige Unternehmen ihre Immobilien in Spanien jährlich zu 3% des Katasterwerts der Immobilie versteuern. Es handelt sich hierbei um eine Sondersteuer für nicht ansässige Unternehmen. Es gilt jedoch zu beachten, dass es zahlreiche Ausnahmen gibt.

Die spanische Muttergesellschaft einer spanischen Immobiliengesellschaft versteuert Dividendeneinkünfte zu 35%, wobei sie entweder eine 50%ige oder, sofern sie mindestens 5% der Aktien mindestens ein Jahr gehalten hat, sogar eine 100%ige Reduktion erhalten kann. Ausländische Muttergesellschaften werden dagegen mit einer Quellensteuer von 15% belastet, wobei jedoch eine völlige Quellensteuerbefreiung dann möglich ist, wenn sie die Kriterien der EU-Mutter-/Tochterrichtlinie erfüllen (Sitze in der EU, Halten von mindestens 25% der Aktien der Gesellschaft und dies länger als 2 Jahre). Dabei sind jedoch die massgeblichen Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten.

3.3.3.      Sonstige Steuern

Zusätzlich wird zu Lasten der Eigentümer eine jährliche Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Immuebles) in Höhe von 1,30% oder 1,22% des Katasterwertes erhoben, je nachdem ob es sich um urbane oder ländliche Immobilien handelt.
 

4.         Frankreich

Als französische Immobiliengesellschaften werden in Frankreich Gesellschaften qualifiziert, deren Aktiva am Ende der letzten drei Geschäftsjahre zu mehr als 50% aus Grundstücken in Frankreich bestanden.

4.1.      Kauf 

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich fallen grundsätzlich Registergebühren in Höhe von derzeit 4,89% an; die Mehrwertsteuer von 19,6% ist in der Regel nur seltenen und sehr spezifischen Fällen zu entrichten. Beide Abgaben sind vom Käufer zu bezahlen. Weitere Abgaben, wie lokale Immobiliensteuern oder Eintragungsgebühren beim Notar von ca. 1% des Kaufpreises, können ebenfalls erhoben werden.

4.2.      Verkauf

Bei der Besteuerung des Kapitalgewinns wird grundsätzlich unterschieden, ob der Veräusserer sein Steuerdomizil in Frankreich, in der übrigen EU oder ausserhalb der EU hat.

Der Kapitalgewinn wird grundsätzlich mit 16% besteuert. Ist der Veräusserer eine Privatperson mit Wohnsitz in Frankreich, schuldet er zusätzlich die Sozialabgabe von gegenwärtig 11%. Hat de Veräusserer sein Steuerdomizil ausserhalb der EU, wird auf den Kapitalgewinn eine Quellensteuer von 33,33% erhoben.

Bei Immobilien, die länger als 5 Jahre gehalten werden, kann der Steuerzahler für jedes zusätzliche Jahr eine 10%-ige Reduktion des Kapitalgewinns in Anspruch nehmen. Bei 15 Jahren Haltezeit besteht eine gänzliche Steuerbefreiung.

4.3.      Laufende Besteuerung und Aufgaben
4.3.1.   Natürliche Personen

Wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer einer Immobilie in Frankreich ist, schuldet die Grundsteuer (taxe foncière). Die Grundsteuer wird üblicherweise nach dem Mietwert des Grundstücks berechnet. Für möblierte Wohnliegenschaften wird ferner eine sogenannte Wohnraumsteuer (taxe d’habitation) erhoben, die nach dem Mietwert berechnet wird. Geschuldet ist die Steuer von der Person, die die Wohnung am 1. Januar gewohnt. Sowohl die „Taxe foncière“ als auch die „Taxe d’habitation“ werden von der Gemeinde am Ort der Immobilie erhoben, weshalb die Steuersätze je nach Gemeinde stark variieren. Eine Vermögenssteuer wird erst ab einem Nettovermögen von derzeit über EUR 732 000 erhoben, wobei der Steuersatz zur Zeit 1,8% (Höchststeuersatz) beträgt. Erträge aus Immobilien unterliegen bei natürlichen Personen der Einkommenssteuer. Der Höchstsatz bei der Einkommenssteuer beträgt 48,09% plus 11% Sozialabgaben. Bei natürlichen Personen können Schuldzinsen im Zusammenhang mit dem Grundstück mit Erträgen aus Grundstücken verrechnet werden.

4.3.2.   Juristische Personen

Gesellschaften, die Grundstücke in Frankreich direkt halten, bezahlen grundsätzlich eine jährliche Immobiliensteuer in der Höhe von 3% des Verkehrswertes. Diese Immobiliensteuer kann aber unter gewissen Bedingungen, z.B. wenn gestützt auf ein Doppelbesteuerungsabkommen die Identität der Anteilseigner offengelegt wird, entfallen. Unternehmen sowie deren Anteilseigner können diese als Massnahme zur Bekämpfung von Steuerflucht angewandte Steuer vermeiden, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Erträge aus Grundstücken unterliegen bei Gesellschaften der allgemeinen Körperschaftsteuer. Der Steuersatz beträgt pauschal 33,33%. Verluste können jedoch mit anderen Geschäftserträgen verrechnet werden.

Auf Dividendenausschüttungen einer französischen Gesellschaft an eine ausländische Muttergesellschaft wird grundsätzlich die Quellensteuer von 25% erhoben. Falls die Muttergesellschaft ihre Ansässigkeit in der EU hat und mindestens 20% (dieser Prozentsatz wird bis zum Jahr 2009 schrittweise auf 10% gesenkt) der Anteile der Gesellschaft seit mindestens 2 Jahren hält, kann die Ausschüttung, gestützt auf die EU-Mutter-/Tochterrichtlinie, steuerfrei erfolgen.

Die Dividendenausschüttungen unterliegen bei der französischen Muttergesellschaft der ordentlichen Körperschaftssteuer von 33,33%. Falls sie mehr als 5% der Anteile der Immobiliengesellschaft hält, werden nur 5% der Dividende ordentlich besteuert, so dass 95% der Ausschüttung steuerfrei sind (analog Anwendung der EU-Mutter-/Tochterrichtlinie).
 

5.            Grossbritannien
5.1.         Kauf einer Immobilie in Deutschland
5.1.1.      Registersteuer (Stamp Duty Land Tax: SdLT)

Beim Kauf von Immobilien in Grossbritannien zu Wohnzwecken muss der Käufer eine Registersteuer (SDLT) entrichten. Die jeweilige Höhe der SDLT bemisst sich nach dem Wert der übertragenen Immobilien:      

- bis zu £ 60 000*                                                                  registersteuerbefreit

- über £ 60 000 bis zu £ 250 000                                          1% Registersteuer

- über £ 250 000 bis zu £ 500 000                                        3% Registersteuer

- über £ 500 000                                                                   4% Registersteuer

*Es ist zu beachten, dass bei Überschreiten dieses Wertes die 1%-ige Registersteuer auf den gesamten Wert der Immobilie entfällt.

Beim Kauf von Immobilien zur Verfolgung von Geschäftszwecken (keine Wohnzwecke) in Grossbritannien muss der Käufer ebenfalls eine Registersteuer bezahlen. Die Höhe dieser Steuer bemisst sich nach dem Wert der erworbenen Immobilie:

- bis zu £ 150 000                                                                  registersteuerbefreit

- mehr als £ 150 000 bis zu £ 250 000                                  1% Registersteuer

- mehr als £ 250 000 bis zu £ 500 000                                  3% Registersteuer

- mehr als £ 500 000                                                             4% Registersteuer

5.1.2.      Mehrwertsteuer (VAT)

In der Regel ist der Kauf von Immobilien sowohl zu persönlichen Wohnzwecken wie auch als Kapitalanlage mehrwertsteuerfrei. Allerdings unterliegt der Kauf von neu errichteten Geschäftsimmobilien (einschliesslich noch nicht vollständig errichteter Gebäude) der Mehrwertssteuer zum üblichen Steuersatz von 17,5%. Als „neu errichtet“ gilt ein Gebäude dann, wenn seine Fertigstellung weniger als drei Jahre vor dem Kauf erfolgt ist. Bei älteren Gebäuden kann der Käufer jedoch die Mehrwertsteuer gegebenenfalls abwälzen. Ob sich jedoch ein Käufer im konkreten Einzelfall für diese Option entscheiden will, sollte erst im Anschluss an fachgerechte Beratung beurteilt werden.

5.2.         Verkauf einer englischen Immobilie
5.2.1.      Kapitalgewinnsteuer (CGT)
5.2.1.1.   Natürliche Person

Bei Verkauf von Immobilien ist der in Grossbritannien steuerlich ansässige Verkäufer auf dem Gewinn kapitalgewinnsteuerpflichtig. Diese steuerbaren Gewinne können durch den sog. „Taper Relief“ verringert werden. Zu berücksichtigen sind unterschiedliche Steuersätze, je nachdem ob es sich um Geschäftsimmobilien oder andere Immobilien handelt. Für Immobilieneigentum stehen bis März 1998 Indexwerte zur Verfügung, die Inflationsentwicklungen mit berücksichtigen. Durch die höchstmögliche Ausschöpfung des Taper Relief kann der effektive Steuersatz von ursprüngliche 40% auf 10% gesenkt werden. Von der Kapitalgewinnsteuer befreit sind jene Eigentümer, die das verkaufte Objekt als Hauptwohnsitz selbst bewohnt haben.

5.2.1.2. Unternehmen

Unternehmen mit Steuerdomizil Grossbritannien erhalten keinen Taper Relief. Deren Steuerbegünstigung erfolgt durch die Indexwerte für Inflationsbereinigung. Nicht ansässige Personen sind in aller Regel nicht kapitalgewinnsteuerpflichtig, es sei denn sie verfügen über eine Geschäftsstelle oder eine Betriebsstätte in Grossbritannien. Dies gilt  auch für nicht ansässige Unternehmen. Die Kapitalgewinne von Unternehmen mit einer Geschäftstelle oder einer Betriebsstätte in Grossbritannien werden nämlich mit 30% besteuert.
Um die Kapitalgewinnsteuer zu vermeiden, sollten grundsätzlich Immobilien im vermögen nicht ansässiger Personen oder nicht ansässiger Unternehmen sein.

5.3.         Steuerfolgen während der Haltedauer
5.3.1.      Natürliche Personen

Einkommenssteuer

Die innerhalb eines Steuerjahres aus der Vermietung von Immobilien zu Wohn- oder Geschäftszwecken  erzielten Einkünfte unterliegen der britischen Einkommenssteuer von 22% auf Einkünfte bis zu £ 31 400, die in der Zeitspanne 2004-2005 erzielt wurden; bei allen darüberliegenden Einkünften beträgt der Steuersatz 40%.

Abzugsfähig sind alle teilweise oder gänzlich zur Erwirtschaftung der Vermietungseinkünfte geleisteten Aufwendungen. Bei der Gewinnermittlung können die Schuldzinsen für die zum Erwerb der Immobilien aufgenommen Darlehen abgezogen werden. Wertsteigernde Investitionen dürfen hingegen nicht von den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Bei möbliert vermieteten Immobilien können die steuerbaren Vermietungseinkünfte durch bestimmte Freibeträge („wear and tear allowances“) verringert werden, die bis zu 10% der Bruttovermietungseinkünfte abzüglich der „Council Tax“ betragen können.

Ein nicht ansässiger Vermieter hat 22% Quellensteuer auf die Nettovermietungseinkünfte zu entrichten. Die Bezahlung dieser Quellensteuer an die Inland Revenue Steuerbehörde erfolgt entweder durch den Makler oder den Mieter. Der nicht ansässige Vermieter kann eine Einkommenssteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige abgeben, in der er die Vermietungseinkünfte brutto erklärt.

Mehrwertsteuer (VAT)

Sollten Immobilien aus Mehrwertsteuergründen registriert sein, sind auch die Vermietungseinkünfte mehrwertsteuerpflichtig. Andererseits kann die im Mietzins bezahlte Mehrwertsteuer zurückerstattet werden.

5.3.2.      Unternehmen
Die Nettovermietungseinkünfte eines in Grossbritannien ansässigen Unternehmens werden bis zu 30% besteuert. Bei Dividendenausschüttungen erfolgt hingegen keine weitere steuerliche Belastung des Unternehmens.

Die Nettovermietungseinkünfte eines in Grossbritannien nicht ansässigen Unternehmens, das auch über keine Geschäftstelle und keine Betriebsstätte verfügt, werden mit einem Satz von 22% einkommensbesteuert.

Mehrwertsteuer (VAT)

Sollte die Immobilie aus Mehrwertsteuergründen registriert sein, sind die Vermietungseinkünfte mehrwertsteuerpflichtig. Andererseits kann die im Mietzins bezahlte Mehrwertsteuer zurückerstattet werden. Sollten die Immobilien jedoch nicht registriert sein, erfolgt eine Herabsenkung der Bemessungsgrundlage durch mehr abzugsfähige Aufwendungen. 

5.4.         Erbschaftssteuer
Natürliche Personen mit Immobilien in Grossbritannien, die in Grossbritannien weder „domiciled“ noch „resident“ sind, unterliegen nicht der Erbschaftssteuer, sofern ein Off-shore Unternehmen als direkter Eigentümer der Immobilie zwischengeschaltet ist. Eine natürliche Person, die in Grossbritannien weder „resident“ noch „domiciled“ ist, unterliegt in Bezug auf Vermögenswerte, die nicht in Grossbritannien liegen, nicht der britischen Erbschaftssteuer.
 

6.      Italien

Ausländische Gesellschaften und natürliche Personen können direkt oder indirekt über eine italienische Gesellschaft in italienische Immobilien investieren.

6.1.   Kauf

Bei Erwerb durch eine natürliche Person oder ein ausländisches Unternehmen wird – je nach Immobilienart und Mehrwertsteuerpflicht des Verkäufers – auf dem Verkehrswert/Kaufpreis die Registersteuer und/oder die mehrwertsteuer (IVA) erhoben. Bei Erhebung von Registergebühren werden auch Hypotheken- und Katastersteuern erhoben.

• Ist der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig, so unterliegt der Kaufpreis grundsätzlich der Mehrwertsteuer, die in der Regel 20% beträgt. Für bestimmte Bauten (Wohnzwecke) kommen reduzierte Steuersätze von 4% bzw. 10% zur Anwendung. Bei Veräusserung von Immobilien durch Personen oder Unternehmen, die nicht im Bauwesen tätig sind, sowie bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken wird keine Mehrwertsteuer erhoben.
• Bei mehrwertsteuerpflichtigen Immobilien, die auch der Registersteuer, Hypothekar- und Katastersteuern unterliegen, wird pro Steuerart ein Fixbetrag von EUR 168 erhoben.
• Ist der Erwerb nicht mehrwertsteuerpflichtig, so kommt anstelle des Fixbetrages für die Registersteuer ein proportionaler Steuersatz von 7% auf dem verkehrswert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zur Anwendung. In bestimmten Fällen, insbesondere bei Wohnbauten, gelten tiefere Steuersätze (selbstbewohnte Wohngebäude, sofern keine Luxuswohnungen: 3%).
   

Bei Übertragung einer nicht mehrwertsteuerpflichtigen Immobilie wird auf der Bemessungsgrundlage der Registersteuer zusätzlich eine Hypothekarsteuer von 2% und eine Katastersteuer von 1% erhoben. Bei Ersterwerb von Eigenheimen zu Hauptwohnzwecken ist pro Steuerart (Hypothekar- und Katastersteuern) ein Fixbetrag von EUR 168 fällig.

6.2.   Verkauf

Die von natürlichen Personen aus der Veräusserung von Immobilien erzielten Kapitalgewinne unterliegen zusammen mit dem übrigen Einkommen der Einkommenssteuer (IRPEF). Die Steuersätze sind progressiv und betragen zwischen 23% und 43%. Steuerbar ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Erwerbskosten der Immobilien.

Von der Besteuerung ausgenommen sind

• von Privatpersonen ohne Geschäftszweck erzielte Kapitalgewinne, sofern die Besitzesdauer der Immobilien 5 Jahre übersteigt,
• der Kapitalgewinn bei Veräusserung von durch Nachlass oder Schenkung erworbenen Immobilien sowie
• der Kapitalgewinn aus dem Verkauf der Erstwohnung.
   

Der Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Bauland unterliegt, unabhängig von der Besitzesdauer, der Einkommenssteuer. 

6.3.         Besteuerung während der Besitzesdauer
6.3.1.      Grundsteuern

Die ICI (imposta comunale sugli immobili) ist eine lokale Steuer, welche unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers auf die italienische Immobilie erhoben wird. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert; die Steuersätze liegen in der Regel zwischen 0,4 und 0,7%.

6.3.2.      Einkommens- und Ertragssteuern

Natürliche Personen

Unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers ist der Ertrag aus italienischen Immobilien der Einkommenssteuer (IRPEF) unterworfen. Steuerpflichtig ist der (fiktive) Katasterertrag, der je nach Verwendung der Liegenschaft mit verschiedenen Faktoren aufgewertet wird.

Bei Verwendung

• als Eigenheim (Hauptwohnung) bleibt der Katasterertrag faktisch steuerfrei (Katasterwert kann steuerlich wieder abgezogen werden) und
• als Zeitwohnung wird der aufgewertete und um 1/3 erhöhte Katasterwert versteuert.

Bei Vermietung kommen die um 15% (Pauschale) reduzierten Bruttomietzinseinnahmen zur Besteuerung (sofern dieser Betrag höher ausfällt als der Katasterwert). 

Die erwähnten Einkünfte aus Immobilien werden zusammen mit den übrigen Einkommen der natürlichen Person unter Anwendung progressiver Sätze besteuert (Steuersätze zwischen 23% und 43%).

Gesellschaften

Mieterträge von Gesellschaften werden mit einer Körperschaftssteuer (IRES) von 33% und einer regionalen Steuer (IRAP) zum Satz von 4,25% besteuert. Bemessungsgrundlage sind die Bruttomieteinnahmen, abzüglich der Abschreibungen, Verwaltungs- und Finanzierungskosten sowie sonstiger Kosten.